Publicado por Wander Fernandes
Como ficam os contratos de locações dos imóveis atingidos pelas enchentes ocorridas no Rio Grande do Sul?
O perecimento do bem imóvel extingue automaticamente o contrato de locação, não sendo possível cobrar aluguel entre a data do evento e o da entrega das chaves.
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/ 1991) prevê entre as hipóteses do desfazimento do contrato de locação "para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti - las" (inciso IV, do art. 9º), mas o diploma locatício não regula, de forma expressa, a situação de enchentes.
Referida Lei em seu art. 22, incisos I, III e X e alínea c, traz que o locador (proprietário do imóvel) é responsável por todos os gastos direcionados a repor a habitabilidade no imóvel, como também, é responsável por entregar e manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel locado. Razão pela qual, qualquer dano sofrido, que não tenha sido causado pelo locatário a responsabilidade de repará-lo será do locador.
O locatário só será responsável pelos danos por ele causados (art. 23 da Lei do Inquilinato), que por óbvio não incluem as enchentes, ocasionadas por fenômenos da natureza, classificados como "caso fortuito" ou "força maior", previstos no art. 393 do Código Civil.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), entende que
O perecimento do bem imóvel extingue automaticamente o contrato de locação, não sendo possível cobrar aluguel entre a data do evento e o da entrega das chaves.
Transcrevemos a ementa do REsp 1707405/ SP, que embora trate do perecimento do imóvel por incêndio, pode ser usado por analogia nos casos de enchentes e alagamentos:
"DIREITO CIVIL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO COMERCIAL. PERECIMENTO DO BEM EM INCÊNDIO. IRRESIGNAÇÃO SUBMETIDA AO NCPC. ENTREGA DAS CHAVES EM MOMENTO POSTERIOR. IMPOSSIBILIDADE DE COBRANÇA DE ALUGUÉIS NO PERÍODO CORRESPONDENTE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Aplicabilidade do NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. Discute-se nos autos a exigibilidade dos aluguéis no período compreendido entre o incêndio que destruiu o imóvel locado e a efetiva entrega das chaves pelo locatário. 3. A locação consiste na cessão do uso ou gozo da coisa em troca de uma retribuição pecuniária, isto é, tem por objeto poderes ou faculdades inerentes à propriedade. Assim, extinta a propriedade pelo perecimento do bem, também se extingue, a partir desse momento, a possibilidade de usar, fruir e gozar desse mesmo bem, o que inviabiliza, por conseguinte, a manutenção do contrato de locação. 4. O mutualismo que está na base dessa relação jurídica pressupõe, necessariamente, a existência de prestações e contraprestações recíprocas, sendo certo que a quebra desse sinalagma pode configurar enriquecimento sem causa vedado pelo ordenamento pátrio. 5. Recurso especial provido" (STJ, REsp n. 1.707.405/SP, relator Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, relator para acórdão Min. Moura Ribeiro, 3a Turma, julgado em 7/5/2019, DJe de 10/6/2019.)
Como sabido, as mudanças climáticas, causadas principalmente pelo aquecimento global trazem impactos significativos nas cidades, no meio ambiente e na economia, tornando cada vez mais comuns a ocorrência de eventos extremos como secas, furações e enchentes.
Só nos últimos meses ocorreu grande destruição por excesso de chuvas nos estados do Piauí, Rio Grande do Norte, Maranhão, Paraíba, Ceará e Rio Grande do Sul. Já no Paraná, a estiagem (seca e calor intenso) gera perdas de até 100% em lavouras de milho.
Fontes: STJ e Globo Rural - Imagem: canva,com
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